Ленинградское ш., 58 км от МКАД
Раздолье СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 60 м², участок 8,1 сот., щитовой, 1985 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 71 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 1,41 млн → дом ≈592 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −968 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: газ — баллоны.
До ст. Головково ≈1,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19694
Рейтинг 33/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 810 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 408 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 592 100 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 868 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Раздолье СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Головково СНТ | 7,6 сот. | 1 650 000 | 217 105 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Головково СНТ | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесное Озеро СНТ | 7,9 сот. | 1 700 000 | 215 190 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Головково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Головково д. | 9,9 сот. | 2 250 000 | 227 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Головково д. | 10 сот. | 3 700 000 | 370 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Головково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Головково д. | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | в продаже 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 43 188 / 72 000 |
| цена объекта | 2 000 100 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 085 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 415 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 294 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 174 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 932 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -968 085 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Авангард СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Сенеж СНТ | 63,7 м² | 8,5 сот. | 3 650 000 | 57 300 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дружба СНТ | 56 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 47 321 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Щучье Озеро КП | 65 м² | 11,5 сот. | 2 649 999 | 40 769 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ландыш СНТ | 51,7 м² | 9,7 сот. | 2 100 000 | 40 619 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | МЭЛЗ СНТ | 70 м² | 8,3 сот. | 2 390 000 | 34 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Авангард СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сенеж СНТ | 50 м² | 11,7 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Заречье СНТ | 52 м² | 7,2 сот. | 3 000 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дружба СНТ | 44,8 м² | 8 сот. | 1 988 000 | 44 375 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 2 000 100 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 100 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача, 60 км по Ленинградке, каркасно-щитовой, двух этажный дом. Заведена вода в дом, установлена душ. кабина. Стоит очистительная система, водонагреватель. Есть терраса, веранда. Электричество 5Квт.Газ балонный. На улице плодовые деревья, кустарники, обилие многолетних цветов. Асфальт до ворот участка. Одна сторона участка граничит с лесом-большой плюс. Соседи отличные, дружные, ненавязчивые и тихие. Очень жаль продавать, но обстоятельства сильнее.