Ленинградское ш., 93 км от МКАД
Крупенино д., Клин гор. округ
Дом 75 м², участок 15 сот., 2000 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 07.09.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 68 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 488 тыс. → дом ≈3,01 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,95 млн / целевая ≈3,56 млн / пессимист. ≈3,16 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Конаковский Мох ≈17,2 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19686
Рейтинг 15/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 488 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 012 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Крупенино д. | 17,5 сот. | 1 150 000 | 65 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Крупенино д. | 6 сот. | 210 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Крупенино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крупенино д. | 14 сот. | 650 000 | 46 429 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясное СНТ | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясное СНТ | 5,7 сот. | 200 000 | 35 088 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слобода СНТ | 8 сот. | 599 000 | 74 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слобода СНТ | 9,2 сот. | 600 000 | 65 217 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ясное СНТ | 10 сот. | 270 000 | 27 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подтеребово д. | 15 сот. | 475 000 | 31 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 217 / 51 573 / 78 571 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 953 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 755 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 558 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 162 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 313 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Борки д. | 75 м² | 19 сот. | 4 000 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Соково д. | 75 м² | 20 сот. | 3 100 000 | 41 333 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Терехова д. | 70 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ватолино д. | 70 м² | 20 сот. | 4 500 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Борки д. | 78,5 м² | 15 сот. | 3 000 000 | 38 217 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Раздолье д. | 76 м² | 17 сот. | 5 800 000 | 76 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | ПМК-8 пос. | 75 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Трехденево д. | 80,1 м² | 9 сот. | 3 990 000 | 49 813 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | ПМК-8 пос. | 75 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 49 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Удача СНТ | 74 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 40 541 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 06.02.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 15 соток в деревне рядом с поселком. Поселок в пяти минутах. В поселке есть магазины, аптека, школа, детский сад, дом творчества. Дом полностью отремонтирован в прошлом году, в доме две комнаты на первом этаже терраса кухня гостиная, на втором этаже одна спальня. в дом заведено 15 кв электричество, газ по границе участка, вокруг дома сделана система дренажа! Вода заведена в дом от колодца. Участок полностью выровнен на участке есть летний душ бак с подогревом, хозблок из профлиста размер 6-3м, туалет ( в хозблок и туалет подведено электричество) В этом году поставлен новый забор по переду участка.Один взрослый собственник.