Ленинградское ш., 40 км от МКАД
Дубинино д., Солнечногорск гор. округ
Дом 55 м², участок 8,8 сот.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈164 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 1,44 млн → дом ≈1,86 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,14 млн / целевая ≈3,72 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −595 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет.
До ст. Берёзки-Дачные ≈4,2 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19685
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 970 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 443 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 857 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 764 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Солнечный СНТ | 9,1 сот. | 3 000 000 | 329 670 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубинино д. | 20 сот. | 11 900 000 | 595 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубинино д. | 50 сот. | 25 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Савельево д. | 10,4 сот. | 371 717 | 35 742 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Савельево д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рекино-Кресты д. | 6,8 сот. | 1 400 000 | 205 882 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубинино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 26.09.2018 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дубинино д. | 10 сот. | 3 250 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Карпово д. | 4 сот. | 100 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Карпово д. | 12 сот. | 3 800 000 | 316 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 931 / 79 245 / 116 667 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 138 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 931 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 724 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 310 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -595 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Мосстройпрогресс СНТ | 54 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Раздолье СНТ | 55,5 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 84 685 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Восход СНТ | 55,4 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 46 931 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубинино д. | 53 м² | 13 сот. | 4 500 000 | 84 906 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубинино д. | 53 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 79 245 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Березки СНТ | 55 м² | 6,4 сот. | 3 999 999 | 72 727 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Братцево СНТ | 56 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 51 786 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Автобусник СНТ | 54,1 м² | 5,5 сот. | 3 850 000 | 71 165 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дубинино д. | 52 м² | 9,5 сот. | 10 500 000 | 201 923 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 54 м² | 10 сот. | 5 950 000 | 110 185 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 01.09.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ухоженный участок правильной формы. Межеван. Мини домик зарегистрирован как жилое строение. Находиться в задней части участка так что не мешает строительству основного дома. Сад с плодовыми деревьями. Колодец. Электричество 5 кв., с возможностью увеличения мощности через РосСети. Есть свой отдельный выход в лес. Круглогодичный проезд. В СНТ регулярно чистят дороги в зимний период. Многие соседи живут постоянно. Звоните , подробнее расскажу по телефону. Показы по договоренности.