Ленинградское ш., 48 км от МКАД
Граворново СНТ, Истра гор. округ
Дом 96,6 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 3,4 млн ₽, поднимали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 16.07.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 65/100 · уверенность 59 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 712 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 82 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈1,93 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,46 млн / целевая ≈11,21 млн / пессимист. ≈9,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,15 млн ₽, маржа 52 %, ROI 107 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Румянцево ≈14,4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19680
Рейтинг 65/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 699 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 712 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 688 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 826 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Граворново СНТ | 10,3 сот. | 1 100 000 | 106 796 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Граворново СНТ | 8,4 сот. | 800 000 | 95 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Граворново СНТ | 6,1 сот. | 1 400 000 | 229 508 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Холмы СНТ | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зыково д. | 5 сот. | 790 000 | 158 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зыково д. | 7 сот. | 840 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зыково д. | 6,2 сот. | 1 500 000 | 241 935 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зыково д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зыково д. | 11 сот. | 1 010 000 | 91 818 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никитское д. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 932 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 828 / 130 384 / 176 798 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 460 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 837 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 214 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 968 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 146 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 107 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Грин Лаундж КП да: «ванная» + «мебелью» | 100 м² | 7 сот. | 13 000 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Рига Грин КП да: «ванная» + «мебель» | 94,1 м² | 7 сот. | 7 700 000 | 81 828 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Грин Лаундж КП да: «санузел» + «отделкой» | 91 м² | 7,2 сот. | 11 900 000 | 130 769 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Тиликтино д. да: «ванные» + «заезжайте и живите» | 90 м² | 7 сот. | 15 911 784 | 176 798 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2024 | 3 300 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 400 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом (дача) площадью 96,6 кв. М., на земельном участке 7 соток. Расположен по адресу: М. О., Истринский р-н, Бужаровское с/п, д. Граворново, Снт "Граворново". Коммуникации: электричество, отопление (печное), водопровод (летний). Дом кирпичный без трещин (на фото по фасаду идёт черный кабель от антенны), на цокольном этаже расположен гараж. Перекрытия между гаражом и первым этажом ж/б плиты, на втором этаже деревянные. Участок по периметру огорожен забором. Рядом лес (через участок), Истринское водохранилище 3,5 км. Участок и дом в собственности, стоят на кадастре с координатами. 1 собственник. Кадастровый номер участка: 50:08:0080308:154. Кадастровый номер дома: 50:08:0080308:620.