Ленинградское ш., 68 км от МКАД
Борисово д., Клин гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 24.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 51 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 622 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 29 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,34 млн / целевая ≈7,5 млн / пессимист. ≈6,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,54 млн ₽, маржа 38 %, ROI 62 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Клин ≈3,4 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19678
Рейтинг 77/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 622 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 878 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Борисово д. | 13 сот. | 1 950 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Борисово д. | 30 сот. | 2 800 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Борисово д. | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Борисово д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Борисово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Борисово д. | 13,5 сот. | 700 000 | 51 852 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борисово д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисово д. | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисово д. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисово д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 587 / 81 322 / 81 635 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 337 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 920 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 503 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 670 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 545 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 104 м² | 6,6 сот. | 8 490 000 | 81 635 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 104,4 м² | 6,6 сот. | 8 490 000 | 81 322 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | сохраненная копия |
| 7.8 км | Венеция СНТ да: «ванные» + «мебель» | 90,6 м² | 6 сот. | 2 590 000 | 28 587 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается кирпичный дом в Снт Сигнал. Дом получен по наследству, право собственности более 3-х лет. Без обременения. Общая площадь дома: 100 м2. Материал стен: кирпич (обеспечивает хорошую теплоизоляцию и надежность). Участок: 6 соток (ровный, сухой). Терраса: деревянная. Внутренняя отделка: материалы устарели, требуется косметическое обновление. Сантехника: старая, нуждается в замене. Мебель: остается. Торг.