Ленинградское ш., 58 км от МКАД
Кононово д., Клин гор. округ
Дом 96 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 26.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 588 тыс. → дом ≈2,41 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,59 млн / целевая ≈5,03 млн / пессимист. ≈4,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈199 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: печь.
До ст. Фроловское ≈5,7 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19672
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 023 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 588 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 412 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кононово д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кононово д. | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аллея Перова СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аллея Перова СНТ | 14,5 сот. | 690 000 | 47 586 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иевлево д. | 9,7 сот. | 680 000 | 70 103 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иевлево д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иевлево д. | 10,7 сот. | 800 000 | 74 766 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Марфино д. | 11,2 сот. | 1 150 000 | 102 679 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иевлево д. | 15 сот. | 330 000 | 22 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иевлево д. | 11,7 сот. | 900 000 | 76 923 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 231 / 56 034 / 100 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 586 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 307 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 027 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 469 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 199 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кононово д. | 91 м² | 15 сот. | 1 750 000 | 19 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Отрада д. | 95,2 м² | 10 сот. | 4 100 000 | 43 067 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Отрада д. | 95,2 м² | 9,5 сот. | 4 099 000 | 43 057 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Троицкое д. | 96 м² | 10 сот. | 8 800 000 | 91 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Отрада д. | 100 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Троицкий Лес КП | 100 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 69 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Троицкий Лес КП | 100 м² | 8,2 сот. | 7 800 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Михайловское д. | 90,6 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 22 075 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Троицкий Лес КП | 90 м² | 10 сот. | 8 100 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Караваево д. | 105 м² | 16 сот. | 10 500 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса, построенный в 2005 году. Одноэтажное строение с косметическим ремонтом, окруженное живописной зеленью садового некоммерческого товарищества. В доме пять комнат, что позволяет комфортно разместиться большой семье. Отопление осуществляется камином, водоснабжение колодец, канализация септик. Для развлечений доступно кабельное/цифровое ТВ. На территории участка расположен ухоженный сад с множеством деревьев и кустарников. До ближайшего магазина можно дойти пешком, а асфальтированная дорога обеспечивает удобный подъезд к дому. Осмысленный торг при осмотре.