Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Степанщино д., Воскресенск гор. округ
Дом 79,8 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 25.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 51 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 339 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 33 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,53 млн / целевая ≈4,98 млн / пессимист. ≈4,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,3 млн ₽, маржа 29 %, ROI 42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Непецино ≈5,9 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1967
Рейтинг 73/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 83 % | 37.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 11.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 339 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 461 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Степанщино д. | 13,2 сот. | 850 000 | 64 394 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Степанщино д. | 30 сот. | 3 730 000 | 124 333 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степанщино д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степанщино д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степанщино д. | 13,2 сот. | 750 000 | 56 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сетовка пос. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сетовка пос. | 30 сот. | 14 940 000 | 498 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Степанщино д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Камеза СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Камеза СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 596 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 71 711 / 78 710 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 532 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 255 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 979 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 426 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 300 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Костин лес КП да: «ванные» + «заезжай и живи» | 77,5 м² | 10 сот. | 6 100 000 | 78 710 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Сапроново-2 СНТ да: «ванная» + «меблирован» | 76 м² | 9,5 сот. | 5 450 000 | 71 711 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Костино д. да: «санузел» + «ремонт» | 72 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 300 000 (−500 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 1 800 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке имеется хозяйственная постройка, железный погреб площадью 4 м2. Земельный участок под домом ровный.