Ленинградское ш., 76 км от МКАД
Кинематографист СНТ, Клин гор. округ
Дача 60 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 460 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 24 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −688 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Высоково ≈23,4 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19669
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 317 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 460 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 340 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Кинематографист СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спецово д. | 15 сот. | 2 195 800 | 146 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Раздолье СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Елгозино д. | 25 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Елгозино д. | 25 сот. | 990 000 | 39 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Парфенькино д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Парфенькино д. | 10,8 сот. | 520 000 | 48 148 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Парфенькино д. | 30 сот. | 350 000 | 11 667 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Парфенькино д. | 15 сот. | 589 000 | 39 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Елгозино д. | 25 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 345 / 32 194 / 70 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 302 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 187 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 072 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 842 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -688 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Кинематографист СНТ | 64,4 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 31 056 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кинематографист СНТ | 53,4 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 24 345 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Бекетово д. | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Колос СНТ | 72 м² | 16 сот. | 4 150 000 | 57 639 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Колосово д. | 75 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Лужок СНТ | 74 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 27 027 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный двухэтажный щитовой домик, обшит сайдингом расположен на участке 12 соток, есть беседка, отдельно стоящая летняя кухня, В доме на втором этаже спальня, есть печь. В доме есть душевая кабина. Туалет на улице. Отдельно стоящая летняя кухня. Водопровод летний, в снт есть колонка с питьевой водой. Тихое уютное местечко, недалеко рыбалка. ( в Дятлово). В снт проведен газ. Статус земли Ижс. Удобный подъезд со трассы М11, Пятницкое и Ленинградское шоссе. Хорошие соседи.