Ленинградское ш., 92 км от МКАД
Борщево д., Клин гор. округ
Дом 86 м², участок 15 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 406 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 36 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Конаковский Мох ≈14,4 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19662
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 154 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 406 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 094 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 349 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Борщево д. | 6 сот. | 135 000 | 22 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Борщево д. | 16 сот. | 800 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Борщево д. | 13,7 сот. | 500 000 | 36 496 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Борщево д. | 9 сот. | 230 000 | 25 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Борщево д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Борщево д. | 30 сот. | 950 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борщево д. | 6,5 сот. | 280 000 | 43 077 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борщево д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Борщево СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борщево СНТ | 6,6 сот. | 114 920 | 17 412 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 587 / 38 217 / 90 482 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 055 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 902 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 750 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 444 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 201 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Трехденево д. да: «санузел» + «под ключ» | 85,1 м² | 15 сот. | 7 700 000 | 90 482 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Одуванчик СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 84,3 м² | 15 сот. | 3 000 000 | 35 587 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Борки д. да: «санузел» + «ремонт» | 78,5 м² | 15 сот. | 3 000 000 | 38 217 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 85 м2 с участком 15 соток в СНТ "Одуванчик". От жд станции до СНТ регулярно ходит автобус. Дом имеет 2 этажа, несколько комнат, в хорошем состоянии. На участке: баня, гараж, сарай. Рядом с СНТ есть пляж, карьер.