Ленинградское ш., 76 км от МКАД
Тарасово д., Клин гор. округ
Дом 80 м², участок 22 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 596 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 31 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,27 млн / целевая ≈4,74 млн / пессимист. ≈4,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈491 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чисмена ≈20,1 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19657
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 8 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 12 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 098 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 596 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 904 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Тарасово д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Тарасово д. | 12 сот. | 468 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Милухино д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Милухино д. | 19 сот. | 850 000 | 44 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Милухино д. | 18 сот. | 450 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Милухино д. | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Милухино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Милухино д. | 14 сот. | 360 000 | 25 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Милухино СНТ | 24,7 сот. | 1 900 000 | 76 923 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесное ДНП | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 325 / 55 901 / 86 092 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 270 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 006 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 743 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 216 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 491 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Западное СНТ | 83 м² | 18 сот. | 2 600 000 | 31 325 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Алферьево д. | 84 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 65 476 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Подкова СНТ | 87 м² | 12 сот. | 7 490 000 | 86 092 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Болдыриха д. | 88 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 42 045 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Родничок СНТ | 87,9 м² | 16 сот. | 5 500 000 | 62 571 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Парфенькино д. | 64 м² | 30 сот. | 3 500 000 | 54 688 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Алферьево д. | 100 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Родничок СНТ | 99,8 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 57 114 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
20 км от Клина, спокойная деревня, межевание и установление границ оформлено, соседи с двух сторон, Используется в теплый сезон в качестве дачи, 22сотки, два дома на участке, оба пригодны для временного и постоянного проживания, земля облагорожена, теплицы, подсобные хозблоки, подробности по телефону.