Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Луч СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 64 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 11.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 55/100 · уверенность 56 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 278 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 66 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,2 млн / целевая ≈7,38 млн / пессимист. ≈6,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,38 млн ₽, маржа 52 %, ROI 107 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Щурово ≈10,9 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1965
Рейтинг 55/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 40 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 1.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 278 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 072 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Луч СНТ | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луч СНТ | 9,3 сот. | 500 000 | 53 763 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Молния СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 600 000 | 72 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 700 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Октябрьское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Октябрьское с. | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Октябрьское с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 446 / 132 500 / 139 833 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 201 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 791 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 381 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 561 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 383 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 107 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Парфентьево с. | 61 м² | 5 сот. | 8 500 000 | 139 344 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Взлет СНТ | 47 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 102 128 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Парфентьево с. | 60 м² | 6 сот. | 8 390 000 | 139 833 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Парфентьево с. | 60 м² | 5 сот. | 7 950 000 | 132 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Парфентьево с. | 83 м² | 5 сот. | 5 515 000 | 66 446 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 01.09.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из газоблоков с косметическим ремонтом. В доме две комнаты и терраса или веранда для отдыха на свежем воздухе. Подключен Wi-Fi, что обеспечивает комфортное пребывание. Водоснабжение осуществляется через скважину, канализации нет. Дом расположен на участке Снт, окружен зелеными насаждениями, что создает атмосферу уединения и спокойствия. Рядом находится карьер для купания, есть торг, всё обсуждаемо.