Ленинградское ш., 56 км от МКАД
Вельево д., Солнечногорск гор. округ
Дом 70 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 05.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 834 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 32 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль −523 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Подсолнечная ≈9,4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19647
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 283 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 834 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 666 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 50 лет Победы СНТ | 7,8 сот. | 670 000 | 85 897 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельево д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельево д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельево д. | 9,6 сот. | 1 800 000 | 187 500 | в продаже 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мотор СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вельево д. | 7,9 сот. | 800 000 | 101 266 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 8 сот. | 1 299 999 | 162 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подолино-Е СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химчане СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 58 182 / 103 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 503 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 328 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 153 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -523 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Тимоново д. | 78 м² | 9 сот. | 6 450 000 | 82 692 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Новый Стан д. | 60 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 9.3 км | Зеркальное Озеро СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Клен СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 103 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 55 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 58 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача расположена в очень хорошем месте и живописном для отдыха. Красивая природа и свежий воздух. В деревне есть магазин, и неподалеку пруд в лесном массиве. Добраться можно по Ленинградскому шоссе со съездом на Тимоновское шоссе мимо озера Сенеж с многочисленными местами для отдыха, пляжами, яхт клубами, занятием спортом и многое другое. Вся необходимая инфраструктура. Асфальтированная дорога до участка. На участке расположен садовый дом, баня, хозблок. Садовый дом с 4 комнатами и верандой . Электричество есть. Вода - летняя и центральная. На территории многочисленные деревья как и половые так и хвойные. Кусты цветов, ягоды. Хорошая транспортная доступность, до города Солнечногорск ходит автобус номер 26, где можно пересесть на электричку. Участок немного зарос травой ну это поправимо. Звоните.