Ленинградское ш., 99 км от МКАД
Андрианково д., Клин гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево, 2026 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 1/100 · уверенность 55 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 184 тыс. → дом ≈3,32 млн ₽, 66 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 13 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,72 млн / целевая ≈1,55 млн / пессимист. ≈1,38 млн → от пессимистичной прибыль −2,6 млн ₽, маржа −189 %, ROI −65 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конаковский Мох ≈21,9 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19646
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: коммуникации, фото); аналогов 5 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 30 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 184 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 316 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 66 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Андрианково д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Затеевка дп | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Затеевка дп | 10,2 сот. | 355 000 | 34 804 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Борки д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Борки д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Соколовский Починок д. | 9,6 сот. | 241 000 | 25 104 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Борки д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Соколовский Починок д. | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Орлово д. | 14,4 сот. | 480 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Орлово д. | 15 сот. | 490 000 | 32 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 791 / 34 400 / 46 429 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 720 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 634 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 548 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 376 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 599 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −189 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Атеевка д. | 43 м² | 8 сот. | 550 000 | 12 791 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Станкин-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 720 000 | 34 400 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Удача СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 26 852 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дружба-28 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 46 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Станкин-1 СНТ | 64 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 45 312 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Слободка д. | 36 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 152 778 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
отлично для отдыха