Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Мираж СНТ, Клин гор. округ
Дача 51 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 24.08.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 283 тыс. → дом ≈2,22 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,72 млн / целевая ≈1,55 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −122 %, ROI −55 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Высоково ≈1,9 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19632
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 172 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 283 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 217 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 471 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 1 747 000 | 87 350 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Утро СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Локомотив-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Клинское СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Юность-2007 СНТ | 16 сот. | 779 000 | 48 688 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вертикаль СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Дача СНТ | 6 сот. | 625 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Юность-2007 СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 32 558 / 50 877 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 718 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 632 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 546 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 374 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 671 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −122 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Зеленоградец СНТ | 50 м² | 8 сот. | 6 999 999 | 140 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Назарьево д. | 52 м² | 7 сот. | 2 450 000 | 47 115 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Масюгино д. | 50 м² | 6 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Зеленоградец СНТ | 57 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 50 877 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вертикаль СНТ | 43 м² | 7 сот. | 1 400 000 | 32 558 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Клинский Ветеран СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Клинское СНТ | 42 м² | 9 сот. | 2 100 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Мир-2007 СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 30 357 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кристалл СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Фабрика Ремонта и Пошива Одежды № 12 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, 51 м2 на участке 6 соток. Ленинградское шоссе 78 км, Снт Мираж. Участок расположен около леса. На участке 2х этажный жилой дом с крытой верандой. ( 1 этаж -бревно, 2 ой этаж щитовой). В доме 4 комнаты, печь. На участке имеется 2 хозяйственные постройки (летняя кухня и душевая), также имеется парник.