Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 105 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 29.11.2025.
Рейтинг 62/100 · уверенность 61 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 515 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 66 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,28 млн / целевая ≈7,45 млн / пессимист. ≈6,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,1 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Хорлово ≈4,6 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1963
Рейтинг 62/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 93 % | 39.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 515 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 685 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 571 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елкино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елкино д. | 7,6 сот. | 1 150 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елкино д. | 16,6 сот. | 1 950 000 | 117 470 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елкино д. | 17 сот. | 1 250 000 | 73 529 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елкино д. | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елкино д. | 6,5 сот. | 950 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 038 / 82 000 / 96 700 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 280 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 866 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 452 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 624 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 104 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | да: «санузел» + «отделка» | 106 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 66 038 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | да: «санузле» + «тёплый пол» | 106 м² | 6,4 сот. | 9 999 999 | 94 340 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ашитково с. да: «санузел» + «под ключ» | 100 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 82 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | да: «санузел» + «под ключ» | 100 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 82 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | да: «санузел» + «под ключ» | 100 м² | 6 сот. | 9 670 000 | 96 700 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 12.02.2026 | 3 150 000 (+150 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 200 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс. Продаётся дом 105м2 на участке 6соток в Стсн Химик-3а. Дом жилой, отцифрован(можно прописаться). В доме 3этажа: на 1м этаже кухня гостиная, в комнате камин, кухонный гарнитур и обеденная зона, на 2м этаже большая комната, 3ий этаж большая комната, с выходом на балкон. На участке септик, скважина, много хоз. Блоков. Сделана геодезия, дом жилой. 1собственник.