Ленинградское ш., 12 км от МКАД
Химки г., Химки гор. округ
Дом 47 м², участок 8 сот., 1979 год.
Цена 2,19 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈855 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈1,86 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −848 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: газ — есть.
До ст. Сходня ≈1,2 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈16 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №19621
Рейтинг 33/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 855 099 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 6 841 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 3 сот. | 4 500 000 | 1 500 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 29,1 сот. | 33 000 000 | 1 134 021 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6,9 сот. | 10 350 000 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 12 500 000 | 833 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5,9 сот. | 6 700 000 | 1 135 593 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 6 700 000 | 837 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Голиково д. | 12 сот. | 12 500 000 | 1 041 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 7,6 сот. | 6 900 000 | 907 895 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 4,5 сот. | 3 750 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 53 334 / 148 936 |
| цена объекта | 2 190 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 861 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 441 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 319 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 197 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 953 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -848 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 48 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Горетовка СТ | 47 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 148 936 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 48 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 46 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 97 826 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 46 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 48 м² | 10 сот. | 2 250 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 48 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 48 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 49 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 44 898 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 45 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 2 190 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 190 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю отличный участок 8 соток с дачным домиком. Идеальный вариант для тех, кто хочет отдыхать на природе, не уезжая далеко от Москвы. Почему стоит выбрать этот участок: Удобное расположение: всего 20 минут пешком до станции МЦД Сходня. Вы легко доберетесь до города без пробок. Участок: правильной формы, ровный, огорожен забором. Коммуникации: на участке есть газ и электричество все готово для комфортного проживания. Круглогодичный подъезд: дорога всегда расчищена, добраться можно в любое время года. Инфраструктура: всё необходимое под рукой. В шаговой доступности школа, детский сад, супермаркеты и остановки общественного транспорта. Участок ухоженный, соседи живут постоянно. Отличное место как для летнего отдыха, так и для строительства дома вашей мечты. Звоните, с удовольствием отвечу на все вопросы и покажу участок в удобное для вас время