Ленинградское ш., 51 км от МКАД
Надежда-1 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 40 м², участок 5,6 сот.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 24.12.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 634 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 61 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −475 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. Сенеж ≈1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19617
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 124 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 40 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 194 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 634 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 466 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Надежда-1 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сенеж СНТ | 11 сот. | 899 000 | 81 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 4 сот. | 1 250 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 5,4 сот. | 590 000 | 109 259 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сенеж-2 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чепчиха д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружный СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесное СНТ | 7,4 сот. | 3 100 000 | 418 919 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергетик-2 СНТ | 6,6 сот. | 1 700 000 | 257 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 250 / 90 000 / 172 500 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 575 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 396 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 218 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 860 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -475 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Вертлино д. да: «душевая кабина» + «ремонта» | 40 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 172 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Ермолино д. да: «ванной» + «мебель» | 40 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 40 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.12.2025 | 3 300 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Дача в СНТИ Надежда. Дом и участок в собственности. Дом не подходит для зимнего проживания. От ЖД станции пешком 10-15 минут, на машине от мкад 56 км - 1ч20м езды. Ближайший магазин в деревне. В Солнечногорске (1 станция или 7 минут на машине) несколько гипермаркетов, кино, пляж на озере, где можно купаться. Территория СНТИ закрытая, автоматический шлагбаум и сторож. Есть детско-спортивная площадка. До деревни хороший асфальт, по деревне до СНТ дорога асфальтовая крошка и регулярно ремонтируется, внутри СНТ дорога тоже асфальтированная крошка. Есть возможность заезда на улицу через отдельные ворота, а также проход к деревне через калитку. На территории участка есть бытовка, веранда с мягкими окнами, гараж для хранения инвентаря/дров. Из растений: яблоня, туя, сирень, японская айва, много кустов с ягодами и цветами. В доме одна комната с кухней, большая баня-сауна, санузел с ванной, электричество, водонагреватель 100л, свч, фильтр для воды, 2 инфракрасных обогревателя на потолках, холодильник, морозилка на веранде. Диван и кресло раскладываются в кровати. Всю мебель и технику оставляем.