Ленинградское ш., 72 км от МКАД
Бирево СНТ, Клин гор. округ
Дом 100,3 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 15.07.2023.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 392 тыс. → дом ≈2,91 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 40 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,61 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,7 млн / целевая ≈4,23 млн / пессимист. ≈3,76 млн → от пессимистичной прибыль −654 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Ямуга ≈6,5 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19612
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 392 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 908 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 993 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Авторемонтник СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Авторемонтник СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Текстильщик СНТ | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ключи СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Выставочное СНТ | 8,5 сот. | 1 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Бирево д. | 8 сот. | 199 000 | 24 875 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Химки СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 606 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 53 328 / 73 611 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 696 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 461 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 226 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 757 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -654 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Рассвет СНТ | 100 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Отрада СНТ | 78,8 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 65 990 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Шипулино д. | 72 м² | 10 сот. | 5 300 000 | 73 611 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Покров д. | 75 м² | 10 сот. | 3 050 000 | 40 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2023 | 3 200 000 | история площадки |
| 12.05.2024 | 3 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 08.04.2025 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 300 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Читайте пожалуйста объявление: продает собственник, свидетельства на дом, баню, землю, гараж, хозпостройки, выписки из реестра, дом переведен в жилой, получен почтовый адрес, возможна прописка. Показ после звонка. Продам дом-дачу по Ленинградскому направлению, в пос. Ямуга, поворот на Бирево, Снт "Бирево", от трассы 5 км, участок 6 соток офиц, по факту 8 соток, еще зона для хознужд около дома примерно 2 сотки, дом 9,5х7,5. Кв. М. 3 комнаты в доме, мансарда, одна с печкой, дом утеплен в два слоя минеральной каменной ватой Роквелл, дорогая обшивка сайдингом, 15 квт. Электричество, крыша-металлочерепица качественная, мансарда примерно 30 кв. М. Водоснабжение летнее из колодца, вода летняя проведена в дом, и баню, септик дорогой и качественный. Электричество 15 квт. Баня с теплой верандой, используется как комната, кухня, хозблок, теплица стационарная 6х3 кв. М, с проведенным подогревом грядок, гараж на прочном фундаменте, колодец, вода летняя, холодная и горячая в бане и дома, в доме санузел, раковина, душевая кабина, бойлер установлен, яблони, груши, орешник, кусты, лимонник, актинидия, кизил, цветник, дорожки и площадка уложена плитка, все дорожки чистые, забетонированы, клумбы для кустов и цветов обложены большими камнями на бетонном основании, много кустов и деревьев, есть кирпич, инструмент для сада и др. Лес рядом, собирали грибы, речка Сестра через дорогу, очень близко, купаются, ловят рыбу. Охрана, видеокамеры, въезд через раздвижные ворота под охраной, территория Снт контролируется. Проводится интернет и ТВ от ростелекома. Документы: свидетельства на собственность на строения и землю. Подъезд -асфальт до дома, зимой чистят, охрана, автобус 45 из Клина по расписанию, пешком метров 250. Обратите внимание: в мое отсутствие участок можно посмотреть снаружи, есть ключи у председателя Нтс. Приезжает автолавка с продуктами, мясо молочная и овощи, фрукты. Цена на дом будет сформирована на основании спроса. Просмотр возможен начиная с апреля после таяния снега, т к. Требуется расчистка дорожки к дому и бане, звоните. По вопросу зимнего проживания: вода летняя, в комнате и в санузле лучше заменить окна на стеклопакеты, 3 шт. Во всём доме также сделать отопление или хотя бы повесить керамические обогреватели, т к. Наверное одна печка не потянет полный обогрев дома. Затраты не такие большие. У меня имеются электрические обогреватели, использовал в холодное время.