Ленинградское ш., 73 км от МКАД
Грешнево д., Клин гор. округ
Дом 150,8 м², участок 10 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 28.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 67/100 · уверенность 50 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 579 тыс. → дом ≈2,92 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 34 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈3,02 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,81 млн / целевая ≈11,53 млн / пессимист. ≈10,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,26 млн ₽, маржа 42 %, ROI 71 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Покровка ≈13,3 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19578
Рейтинг 67/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 13 % | 0.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 9.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 933 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 579 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 921 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 370 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Грешнево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Грешнево д. | 10,6 сот. | 700 000 | 66 038 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Грешнево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Грешнево д. | 10 сот. | 610 000 | 61 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Грешнево д. | 20 сот. | 1 950 000 | 97 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Грешнево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Грешнево д. | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Грешнево д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Грешнево д. | 12,3 сот. | 700 000 | 56 911 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щекино д. | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 016 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 696 / 85 333 / 101 449 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 814 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 173 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 533 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 251 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 260 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Маринские дачи ДНП да: «санузел» + «отделка» | 150 м² | 10 сот. | 14 800 000 | 98 667 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Троицкое поместье ДПК да: «санузел» + «отделка» | 150 м² | 10 сот. | 12 800 000 | 85 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Тимошино д. да: «с/у» + «тёплый пол» | 145 м² | 11 сот. | 24 990 000 | 172 345 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Крутой Берег КП да: «санузлом» + «ремонт» | 156 м² | 9 сот. | 7 985 000 | 51 186 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Зыковский Уезд КП да: «санузла» + «мебелирован» | 138 м² | 9,7 сот. | 14 000 000 | 101 449 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Надежда-1 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 138 м² | 9 сот. | 4 650 000 | 33 696 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
УНИКАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ! Покупая участок ,Вы преобретаете начало строительства дома . ГОТОВЫЙ ПРОЕКТ ДОМА В ПОДАРОК ! Участок в экологически чистом районе . Московская область ,Клинский район ,деревня Грешнево. Участок ровный ,сухой ,площадь 10 соток