Ленинградское ш., 93 км от МКАД
Бирево СНТ, Клин гор. округ
Дом 100,3 м², участок 6 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 28.08.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 52 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 294 тыс. → дом ≈3,21 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 6 в 10 км, 29 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈2,01 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,35 млн / целевая ≈7,51 млн / пессимист. ≈6,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,7 млн ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ямуга ≈6,5 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19576
Рейтинг 42/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 68 % | 30.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 294 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 206 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 964 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Авторемонтник СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик СНТ | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ключи СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Выставочное СНТ | 8,5 сот. | 1 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Бирево д. | 8 сот. | 199 000 | 24 875 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Химки СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ямуга СНТ | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 006 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 587 / 80 991 / 121 978 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 346 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 929 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 511 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 677 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 696 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 104 м² | 6,6 сот. | 8 490 000 | 81 635 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Спутник СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 96 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 104,4 м² | 6,6 сот. | 8 490 000 | 81 322 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | сохраненная копия |
| 8.5 км | Опалево д. да: «санузел» + «теплый пол» | 106 м² | 6 сот. | 8 550 000 | 80 660 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | да: «сан узел» + «мебель» | 91 м² | 6 сот. | 11 100 000 | 121 978 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Венеция СНТ да: «ванные» + «мебель» | 90,6 м² | 6 сот. | 2 590 000 | 28 587 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ухоженный участок площадью 6 соток расположен в тихом и живописном месте, идеально подходящем для комфортного загородного отдыха. Территория отличается продуманной планировкой: дорожки вымощены плиткой, клумбы оформлены натуральным камнем, высажены