Ленинградское ш., 69 км от МКАД
Мичуринец СНТ, Клин гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 61 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 557 тыс. → дом ≈143 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,9 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль ≈163 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: колодец; септик; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Клин ≈3,1 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19571
Рейтинг 49/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 853 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 557 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 143 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 979 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Полуханово д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мичуринец СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба СНТ | 50 сот. | 9 000 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мичуринец СНТ | 8,8 сот. | 1 400 000 | 159 091 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клинский Ветеран СНТ | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полуханово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мичуринец СНТ | 12,7 сот. | 1 200 000 | 94 488 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мичуринец СНТ | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полуханово д. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полуханово д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 41 078 / 84 444 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 898 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 803 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 708 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 518 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 163 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Клинский Ветеран СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ромашка СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Урожай СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 58 889 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Маис СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 450 000 | 30 208 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Авторемонтник СНТ | 48,8 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 48 156 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Урожай СНТ | 42 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 83 310 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Клин-1 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Выставочное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Масюгино д. | 50 м² | 6 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 1 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 150 000 (+150 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 950 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 700 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Городской округ Клин, д. Полуханово, Снт "Дружба". Продаётся 1-этажный летний дачный дом 6x6 на участке 6 соток. В доме две комнаты. Коммуникации: электричество, канализация септик из бетонных колец, вода из колодца. Крыша металлочерепица. Участок ровный, сухой, правильной формы, огорожен забором. Круглогодичный подъезд. Рядом лес, тихое экологически чистое место. Межевание выполнено. Подходит под ипотеку.