Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Металлист-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 40 м², участок 6,3 сот., кирпич, 1995 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 58 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 501 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 66 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −410 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Лопатино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1957
Рейтинг 13/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 501 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 699 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Автомобилист ТСН | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исаково д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исаково д. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Союз СНТ | 8,5 сот. | 550 000 | 64 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Союз СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Союз СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 854 / 69 444 / 79 499 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 565 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 430 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 160 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -410 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Колыберево СНТ да: «ванные» + «ремонт» | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Химик 5 СНТ да: «сан.узел» + «меблирован» | 41 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 65 854 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Химик-5А СНТ да: «ванные» + «ремонт» | 43,9 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 79 499 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Кирпичная дача с новой крышей, крепким фундаментом из железобетонных блоков и кирпичным крыльцом-террасой . На всех окнах железные ставни, входная дверь тоже железная, рядом забетонированная стоянка для авто и железные ворота. Дом сухой и тёплый. На первом этаже три комнаты, на втором ещё одна, окна есть в каждой. В кухне погреб, на второй этаж ведёт деревянная лестница. Остаются холодильник и мебель. На участке фундамент под теплицу, плодоносящие деревья и кусты смородины и крыжовника: всё сортовое, крупное, сладкое, земля привозная, удобренная. Урожай хороший каждый год. Есть деревянный сарай из серии "сто лет простоит" со светом и оборудованным санузлом. Скважина 18 метров с насосом. Вокруг сосновый лес и чистый воздух, соседи спокойные, без шума и гама. Заезд с трассы А108. Остановка электрички с Казанского вокзала пл. 88 км, в пути 1 час 15 минут. От метро Котельники на машине 1 час 10 минут. В шаговой доступности, 15 минут пешком, микрорайон Лопатинский и магазин "Дикси". Подъезд круглогодичный. По документам дом имеет статус жилого строения можно получить адрес и прописаться. Межевание сделано, документы готовы. Продажа в связи с отъездом. В этом году дешевле успейте приобрести свою землю. Код пользователя: 138903 Номер в базе: 14054226