Ленинградское ш., 65 км от МКАД
Замятино д., Солнечногорск гор. округ
Дом 44,6 м², участок 4,4 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 4,4 сот. = 413 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈792 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,2 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль −308 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Покровка ≈4,7 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №19559
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 4 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 413 000 ₽ (4,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 087 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 372 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Замятино д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Замятино д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Замятино д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Замятино д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Замятино д. | 15,2 сот. | 3 588 000 | 236 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Замятино д. | 12 сот. | 1 399 000 | 116 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Замятино д. | 8,5 сот. | 560 000 | 65 882 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Замятино д. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Замятино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Замятино д. | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 792 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 042 / 49 772 / 122 222 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 199 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 089 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 979 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 759 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -308 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Замятино д. | 44,6 м² | 4,4 сот. | 1 500 000 | 33 632 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Надежда СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Дружный СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Солнечная Поляна СНТ | 43 м² | 5 сот. | 3 750 000 | 87 209 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Энергетик-2 СНТ | 45,1 м² | 5,7 сот. | 1 400 000 | 31 042 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Замятино д. | 40 м² | 4 сот. | 1 400 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Солнечная Поляна СНТ | 42 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 89 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Радуга СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 560 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Ветеран-3 СНТ | 45 м² | 6,5 сот. | 5 500 000 | 122 222 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Отдых СНТ | 46,9 м² | 6,4 сот. | 2 480 000 | 52 878 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 26.07.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.07.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 1 500 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136668106 АВАНС до 1 сентября. Пpодаетcя дом в дepевне Замятино, г. Cолнeчногopcк ( дом оформлен вoзмoжнa пpoписка), категоpия земель: Земли наceлeнныx пунктов, вид pазpешеннoгo иcпoльзoвaния: Для вeдeния личного подсобнoго xозяйcтва. Элeктричecтво пoдвeденo в дoм, гaз пoдведeн в деревню пo жeлaнию мoжнo подвecти в дoм. Скважина на участке. Очень тихое место, в окружении леса, дорога грунтовая в скором времени обещают асфальт. Рядом лес, река,грибы ягоды, рыбалка, Кошкино болото памятник природы областного значения в Московской области. Соседи активно строятся. Инфраструктура: детский сад, школа начальных классов, библиотека, почта, фельдшерский пункт, пункты выдачи WВ, ОZОN. Транспортная доступность: до г. Солнечногорск каждый час курирует автобус, остановка д. Никулино, ЖД станция Покровка в 5 мин на машине. один взрослый собственник. Удобный подъезд с Ленинградского и Пятницкого шоссе.