Ленинградское ш., 54 км от МКАД
Монтажник СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,22 млн; первая цена 2,22 млн ₽ от 21.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,04 млн → дом ≈756 тыс. ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 74 тыс.–146 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −44 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Подсолнечная ≈7,2 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19547
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 044 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 756 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Монтажник СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тимоново д. | 11 сот. | 2 900 000 | 263 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тимоново д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тимоново д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фермерский КДЗ | 6,3 сот. | 999 999 | 158 730 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аист СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимоново д. | 11 сот. | 3 990 000 | 362 727 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимоново д. | 8 сот. | 1 690 000 | 211 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Грачи СНТ | 8,2 сот. | 2 000 000 | 243 902 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тимоново д. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 000 / 102 250 / 146 154 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 482 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 358 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 234 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 986 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -44 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Тимоново д. | 25 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 74 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 25 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Лесные Хутора СНП | 24 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 112 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Захарьино д. | 25 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 26 м² | 7,3 сот. | 3 800 000 | 146 154 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Оргэнергострой СНТ | 32 м² | 9 сот. | 7 200 000 | 225 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Сенеж СНТ | 31 м² | 8,3 сот. | 2 500 000 | 80 645 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 220 000 | история площадки |
| 29.09.2026 | 1 800 000 (−420 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
небольшой уютный домик построен в 2000 году