Ленинградское ш., 85 км от МКАД
Надежда СНТ, Клин гор. округ
Дом 35 м², участок 12 сот., 2021 год.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 19.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 397 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,47 млн / целевая ≈1,32 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −782 тыс. ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Высоково ≈3,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19540
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 397 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 203 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 371 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мир-2007 СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнышко СНТ | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнышко СНТ | 8 сот. | 308 000 | 38 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 8 сот. | 380 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мир-2007 СНТ | 16 сот. | 500 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радуга СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнышко СНТ | 16 сот. | 800 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мир-2007 СНТ | 7,9 сот. | 200 000 | 25 316 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мир-2007 СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 714 / 39 104 / 55 556 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 472 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 398 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 325 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 178 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -782 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Весна СНТ | 36 м² | 8,1 сот. | 899 000 | 24 972 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Колос СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Метросад СНТ | 36,4 м² | 8 сот. | 390 000 | 10 714 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Росинка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лужок СНТ | 33,6 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 113 095 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Радуга СНТ | 37,5 м² | 16 сот. | 1 180 000 | 31 467 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лесная Дача СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Виктория СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Комарово сад. уч. | 35,3 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 42 493 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Полуханово д. | 34,6 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 92 486 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.08.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продажа от собственника. электричество. колодец.