Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Утро СНТ, Клин гор. округ
Дача 70 м², участок 10 сот.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 11.07.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 63 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 812 тыс. → дом ≈438 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,89 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −648 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: скважина; газ — баллоны; в описании: печь, баня.
До ст. Ямуга ≈1,6 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19534
Рейтинг 39/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 92 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 812 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 438 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 257 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Утро СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Локомотив-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Клинское СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кристалл СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рассвет СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесная Дача СНТ | 6 сот. | 625 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесная Дача СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вертикаль СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 667 / 25 714 / 41 667 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 894 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 799 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 705 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 515 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -647 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Выставочное СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Урожай СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Северянин СНТ | 72 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 19 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Жохово СНТ | 75 м² | 6 сот. | 800 000 | 10 667 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Урожай СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Бекетово д. | 70 м² | 7,5 сот. | 3 600 000 | 51 429 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Спас-Заулок с. | 70 м² | 6,2 сот. | 1 850 000 | 26 429 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Урожай СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кристалл СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Лужок СНТ | 74 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 27 027 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 1 450 000 | история площадки |
| 25.08.2026 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 1 390 000 (−10 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 1 250 000 (−140 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
85км от мкад, Ленинградское шоссе. Клинский район, вблизи жд. Станция Ямуга, 20мин пешком 1.7км, снт Поляна. Продается дом 2эт. 70м2 с печью, 3 жилые комнаты, кухня. Свет 15квт, вода скважина, газ баллон. Хоз. Блок жилой, баня на дровах, беседка, сарай, туалет. Участок 10 соток, плодовые насаждения и кусты, рядом лес. Тихое и живописное место.