Ленинградское ш., 50 км от МКАД
Отдых СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 39,2 м², участок 9,2 сот., дерево, 2026 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 03.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Земля ≈198 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 1,82 млн → дом ≈1,68 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 58 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈584 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; канализация — есть; отопление — печь.
До ст. Сенеж ≈0,1 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19523
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 47 % | 3.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 198 348 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 825 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 675 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 730 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Надежда-1 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чепчиха д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесное СНТ | 7,4 сот. | 3 100 000 | 418 919 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 7 сот. | 4 200 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6,3 сот. | 3 650 000 | 579 365 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6 сот. | 2 850 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Содружество СНТ | 8,7 сот. | 1 600 000 | 183 908 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сенеж СНТ | 11 сот. | 899 000 | 81 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Энергетик-2 СНТ | 6,6 сот. | 1 700 000 | 257 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сенеж-2 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 584 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 72 500 / 125 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 014 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 863 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 713 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 411 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 148 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Книга СТ | 40 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Мотор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 899 999 | 72 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | № 3 завода Серп и Молот СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 500 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Кадастровый номер зем. участка 50:09:0000000:198050. На участке 9 соток (категория земли: сельхозназ. назначения, вид разрешенного использования - садоводство) построены два дома. Первый дом площадью 39,2 м2 с цокольным этажом из кирпича, второй этаж деревянный. туалет в доме. Статус Жилой дом с официальным адресом и возможностью прописаться! Второй дом деревянный двухэтажный площадью 82.6 м2, отделан сайдингом, статус - нежилой садовый дом. Но фактически предназначен для проживания. Отделан деревянной вагонкой. На участке имеются хозпостройки, есть плодовые деревья. Вода - колодец с насосом, (проведена в дом) отопление печное, туалет на улице. Удобное расположение - в 50 метрах - ж/д станция Сенеж. Ближайший продуктовый магазин находится на расстоянии 400 метром. Земельный участок можно разделить на два.