Ленинградское ш., 43 км от МКАД
Раздолье СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 51 м², участок 6,1 сот., дерево, 2002 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 59 %
Земля ≈269 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,64 млн → дом ≈1,56 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 72 тыс.–255 тыс. ₽/м², медиана 127 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,5 млн / целевая ≈5,85 млн / пессимист. ≈5,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,46 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — есть.
До ст. Подсолнечная ≈4,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19521
Рейтинг 58/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 78 % | 33.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 269 238 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 642 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 558 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 549 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Скородумки СНТ | 18 сот. | 6 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Заречье СНТ | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рекино-Кресты д. | 6,8 сот. | 1 400 000 | 205 882 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Слободка СНТ | 12,5 сот. | 3 300 000 | 264 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Снопово д. | 10,5 сот. | 4 500 000 | 428 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 17 сот. | 6 500 000 | 382 353 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Снопово д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Слободка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Рекино-Кресты д. | 20 сот. | 5 699 000 | 284 950 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Рекино-Кресты д. | 11 сот. | 3 999 999 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 126 894 / 254 545 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 504 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 179 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 854 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 203 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 463 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Кривцово д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 55 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 254 545 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Васюково д. да: «ванные» + «мебелью» | 52,8 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 170 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Семейный некст-2 КП да: «ванные» + «ламинат» | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 51м2 с мансардой, брус 100х100 в СНТ Раздолье 51 км от Москвы. Обшит сайдингом, на блочном фундаменте. Автомобильный навес, колодец, забор из профнастила. Цена 3200000. Торг уместен. Все вопросы по телефону.