Ленинградское ш., 65 км от МКАД
Энергетик-3 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 70 м², участок 8 сот., дерево, 1988 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 67 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 982 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 34 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,04 млн / целевая ≈6,33 млн / пессимист. ≈5,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,12 млн ₽, маржа 38 %, ROI 60 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Покровка ≈1,7 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19509
Рейтинг 67/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 982 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 618 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 114 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Минтрансстроевец СНТ | 11,4 сот. | 5 999 999 | 526 316 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дзержинец СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергетик-5 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авангард СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Энергетик-5 СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авангард СНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Замятино д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 107 468 / 152 778 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 036 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 684 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 332 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 629 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 119 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 60 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дзержинец СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 73,5 м² | 8 сот. | 2 499 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 2-я Смирновка пос. да: «душевой» + «заезжай и живи» | 72 м² | 8 сот. | 11 000 000 | 152 778 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Малахитовые дачи КП да: «санузел» + «отделки» | 66 м² | 8,5 сот. | 7 900 000 | 119 697 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Сенеж-МХАТ СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 63 м² | 8 сот. | 5 999 999 | 95 238 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
74 км от Москвы по Ленинградскому шоссе Уютная дача ищет хозяина. Каркас дома бревенчатый, печь кирпичная. Дом обшит сайдингом. Пристроен гараж. 4 комнаты с кроватями, шкафами и телевизором - готовы к проживанию. На участке 8 соток есть летняя кухня с кладовой (5х4 метра). В кладовой есть сельхозинвентарь (Триммер в подарок). Газовая плита с баллоном газа. В хозблоке душевая кабина (бойлер-печка на дровах). Летний туалет и раковина под навесом находятся рядом с летней кухней. Фундамент дома требует небольшого восстановления. По периметру растут кусты смородины, крыжовник, облепиха, орешник. На территории есть пара ябронь, черноплодка и слива. Торг уместен.