Ленинградское ш., 73 км от МКАД
Выставочное СНТ, Клин гор. округ
Дом 45,3 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 504 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 29 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈706 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −2,2 млн ₽, маржа −179 %, ROI −64 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ямуга ≈3,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19496
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 504 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 696 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 514 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Выставочное СНТ | 8,5 сот. | 1 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химки СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ямуга СНТ | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химки СНТ | 6,2 сот. | 400 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Садовники СНТ | 7,3 сот. | 1 700 000 | 232 877 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ямуга пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ямуга пос. | 28,6 сот. | 5 800 000 | 202 797 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ямуга д. | 50 сот. | 6 250 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лесник СНТ | 24,7 сот. | 1 500 000 | 60 729 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Текстильщик СНТ | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 706 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 41 355 / 91 623 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 532 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 455 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 379 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 226 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 200 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −179 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Спутник СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Платан СНТ | 38,2 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 91 623 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесная Поляна № 7 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Лесная Дача СНТ | 32,1 м² | 6,3 сот. | 1 050 000 | 32 710 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 200 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом площадью 45м2 с косметическим ремонтом. Стены выполнены из сэндвич-панелей, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию. Окна пластиковые. В доме три комнаты, кухня оборудована всем необходимым, включая газовую плиту и холодильник. Санузел расположен на улице. На участке в 6 соток находится баня, окруженная зеленью, что создает атмосферу уединения и спокойствия. Для удобства владельцев предусмотрен интернет через Wi-Fi. Отопление электрическое, водоснабжение централизованное летнее и есть колодец на 4 кольца, канализация представлена сливом. Дом построен в 1996 году, в 2008 полностью перестроен, находится в Снт, рядом есть магазин. Участок ухожен, с дорожками и цветниками.