Ленинградское ш., 50 км от МКАД
Север СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 80 м², участок 7 сот., щитовой.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 31.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 58 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,03 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −656 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Головково ≈1,8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19490
Рейтинг 36/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 810 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 217 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 033 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 912 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Раздолье СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Головково СНТ | 7,6 сот. | 1 650 000 | 217 105 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Головково СНТ | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесное Озеро СНТ | 7,9 сот. | 1 700 000 | 215 190 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Головково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Головково д. | 9,9 сот. | 2 250 000 | 227 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Головково д. | 10 сот. | 3 700 000 | 370 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Головково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Головково д. | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | в продаже 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 45 000 / 93 750 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 571 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 214 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 857 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -655 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Спасское СНТ | 57 м² | 8 сот. | 5 100 000 | 89 474 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Коськово д. | 80 м² | 7,6 сот. | 3 600 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Заречье рп | 80 м² | 7,4 сот. | 7 500 000 | 93 750 | в продаже 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мосгидропривод СНТ | 70,9 м² | 9 сот. | 5 450 000 | 76 869 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Энергетик СНТ | 70 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ожогино д. | 70 м² | 6,8 сот. | 3 150 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Металлург СНТ | 70 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Сенеж СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 34 286 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Подоистрово д. | 80 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Бережково КП | 80 м² | 7 сот. | 9 900 000 | 123 750 выброс, не в счёт | в продаже 21.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 80 м2 на участке 800 м2. Дом щитовой с двумя этажами, требует ремонта. В наличии три комнаты, санузел расположен на улице. Подключено кабельное/цифровое ТВ. Участок находится в Снт, рядом есть магазин. До участка ведет асфальтированная дорога. Водоснабжение осуществляется через колодец. Электричество подключено. На участке плодовые деревья, смородина, крыжовник, цветы.