Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Химик-6 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 23.06.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 46 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 185 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,46 млн / целевая ≈1,32 млн / пессимист. ≈1,17 млн → от пессимистичной прибыль −789 тыс. ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Рудниковская ≈2,8 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1949
Рейтинг 9/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 124 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 7.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 823 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 185 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 415 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Подлесье сад. уч. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-6 СНТ | 16 сот. | 550 000 | 34 375 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 12 сот. | 425 000 | 35 417 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Подлесье сад. уч. | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-6 СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик-6 СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подлесье сад. уч. | 24 сот. | 799 000 | 33 292 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Десна сад. уч. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик-6 СНТ | 12 сот. | 360 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сосновый Бор СНТ | 8 сот. | 170 000 | 21 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 48 175 / 129 667 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 464 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 391 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 318 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 171 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -789 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Анфалово-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Хорлово ТСН | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Строитель-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Строитель-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 113 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Анфалово-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Химик-4 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Хорлово пгт | 30 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 129 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Химик-3А СТСН | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Мечта СНТ | 31,5 м² | 6,5 сот. | 1 250 000 | 39 683 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 30 м² | 6 сот. | 625 000 | 20 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается аккуратная, ухоженная Дачка! Дом: 30 кв. м., 2 этажа, 2 комнаты, кухня. Оба этажа внутри обшиты вагонкой. Участок: 6 соток. Ровный, сухой, ухожен, огорожен. На участке с/у. Небольшой сад- классика. Назначение дома- Жилое! Удобное расположение к главной дороге. Заезд на линию, только через шлагбаум. До остановки 10 минут пешком. 1 взрослый собственник. Места грибные. Кругом озера. На оставшиеся вопросы отвечу по телефону. Арт. 137118889