Ленинградское ш., 54 км от МКАД
Надежда СНТ, Клин гор. округ
Дом 82,5 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 446 тыс. → дом ≈3,05 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 80 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,55 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,1 млн / целевая ≈6,39 млн / пессимист. ≈5,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,16 млн ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Покровка ≈6,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19488
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 2 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 19 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 405 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 446 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 054 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 018 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Надеждино дп | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надеждино д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надеждино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надеждино д. | 9,5 сот. | 550 000 | 57 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Веста СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховка дп | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховка дп | 8 сот. | 708 000 | 88 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховка дп | 10,4 сот. | 1 100 000 | 105 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марино д. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марино д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 550 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 000 / 85 494 / 91 842 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 102 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 747 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 392 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 157 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Отрада-парк КП да: «ванной» + «мебель» | 76 м² | 6 сот. | 6 980 000 | 91 842 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Энергетик-1 СНТ да: «ванные» + «мебель» | 86,7 м² | 6,4 сот. | 7 800 000 | 89 965 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Барское-Мелечкино д. да: «санузел» + «меблированный» | 85 м² | 6,3 сот. | 13 500 000 | 158 824 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Малахитовые дачи КП да: «ванная» + «отделки» | 90 м² | 6,5 сот. | 7 292 000 | 81 022 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Давыдково д. да: «санузла» + «отделка» | 90 м² | 6 сот. | 7 200 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Клинский р-н, д. Надеждино, Снт "Надежда", уч.29; Gps: 56.198245, 36.744886. 24 км от жд ст. Подсолнечная, 22 км от жд ст. Клин, Участок 6.6 соток (по документам 6 соток) прямоугольной формы, на участке 2 этажный дом, общей 82,5 кв. М., и хозблок 28.6 кв. М., в хозблоке реализован Туалет и Сауна. В доме 3 комнаты, электричество 7квт (можно повысить до 3 фаз и 15 квт), отопление Печка дровяная. Участок ухоженный, яблоня, груша, малина. Рядом лес с грибами и ягодами, автобусная остановка 30 (1.5км = 20-30 минут пешком). Тихое место, окруженное лесом, под пение птиц приятно отдыхать от города.