Ленинградское ш., 80 км от МКАД
Комарово сад. уч., Клин гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 28.10.2024.
Рейтинг 14/100 · уверенность 67 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 435 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,76 млн ₽, маржа −125 %, ROI −56 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); в описании: печь, баня.
До ст. Решетниково ≈2,7 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19477
Рейтинг 14/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 435 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 115 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Озеро Перелаз СНТ | 6,7 сот. | 1 000 000 | 149 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | М-10 Россия 104-й км | 50 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Спас-Заулок с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Решетниково пос. | 16,4 сот. | 3 130 000 | 190 854 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Решетниково пос. | 8,7 сот. | 1 740 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Решетниково пос. | 6,3 сот. | 1 316 700 | 209 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Решетниково пос. | 9 сот. | 1 750 000 | 194 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Спас-Заулок с. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Спас-Заулок с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 692 / 29 602 / 48 156 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 760 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 672 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 584 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 408 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 759 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −125 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Кристалл СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Искра СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | М-10 Россия 108-й км | 56 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 357 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Фабрика Ремонта и Пошива Одежды № 12 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Березино СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 28 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Спас-Заулок с. | 70 м² | 6,2 сот. | 1 850 000 | 26 429 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Авторемонтник СНТ | 65 м² | 6,5 сот. | 1 150 000 | 17 692 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Выставочное СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Авторемонтник СНТ | 48,8 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 48 156 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2024 | 3 000 000 | история площадки |
| 28.07.2025 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.08.2025 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.08.2025 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 39 000 (−2 511 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 550 000 (+2 511 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача с домом 60м кв из бруса, беседкой, баней, банным чаном и мангальной зоной в тихом уголке клинского района. Отопление дровами(печь) или электрообогревателями, дополнительного утепления дома нет. Электричество 7,5 квт, вода из колодца, туалет на улице.