Ленинградское ш., 62 км от МКАД
Акулово д., Клин гор. округ
Дом 100 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 500 тыс. ₽, снижали с 700 тыс.; первая цена 700 тыс. ₽ от 30.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 16 раз).
Рейтинг 85/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈225 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,8 млн / целевая ≈7,02 млн / пессимист. ≈6,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,82 млн ₽, маржа 61 %, ROI 157 %.
⚠ ROI 157 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Стреглово ≈0,9 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19466
Рейтинг 85/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 45 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 225 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 025 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Акулово д. | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акулово д. | 7,5 сот. | 3 130 000 | 417 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 5 сот. | 4 800 000 | 960 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8,8 сот. | 7 500 000 | 852 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 8 990 000 | 749 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15,2 сот. | 3 700 000 | 243 421 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Сохино д. | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сохино д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сохино д. | 17 сот. | 3 000 000 | 176 471 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сохино д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 79 336 / 127 273 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 801 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 411 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 021 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 241 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 816 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 157 % |
| пояснение расчета | ROI 157 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 157 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Анютины Глазки-2 КП | 100 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Железнодорожник СНТ | 98 м² | 8,2 сот. | 3 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ольховка-2 СНТ | 96 м² | 9 сот. | 4 699 000 | 48 948 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Белозерки д. | 98 м² | 10,5 сот. | 8 600 000 | 87 755 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Анютины Глазки-2 КП | 108 м² | 7 сот. | 10 800 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Давыдково д. | 98 м² | 8 сот. | 5 150 000 | 52 551 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 96 м² | 10 сот. | 8 900 000 | 92 708 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Никитское д. | 112 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 75 893 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 110 м² | 7 сот. | 14 000 000 | 127 273 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Мисирево д. | 90 м² | 10 сот. | 7 450 000 | 82 778 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 700 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Только Дом! Полностью его перевести не получится. Нужно разбирать и перевозить!, участок не продается! Дом каркасный построен в 21г в нем практически не жили. Окна, двери и какая то мебель с сантехникой в комплекте, сваи тоже можете открутить!).