Ленинградское ш., 56 км от МКАД
Подолино-В СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 49 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 825 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 48 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,06 млн / целевая ≈4,55 млн / пессимист. ≈4,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈732 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈9,4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №19457
Рейтинг 48/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 20.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 665 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подолино-В СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Заря СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 50 лет Победы СНТ | 7,8 сот. | 670 000 | 85 897 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельево д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельево д. | 9,6 сот. | 1 800 000 | 187 500 | в продаже 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 50 лет Победы СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подолино-Б СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мотор СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подолино-Е СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 581 / 86 431 / 111 492 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 061 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 808 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 555 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 049 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 732 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Калина СНТ да: «санузел» + «мебель» | 57,3 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 109 948 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Радуга-2 СТ да: «санузел» + «теплённые пол» | 60,4 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 62 914 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Редино д. да: «санузел» + «отделка» | 58,3 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 111 492 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Металлург-2 СТ да: «душевая кабина» + «ремонтные» | 62 м² | 6,2 сот. | 2 950 000 | 47 581 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 950 000 (+100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 795 000 (−155 000) | история площадки |
| 30.07.2026 | 2 755 000 (−40 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 680 000 (−75 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 570 000 (−110 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 490 000 (−80 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продется участок с домом. 1 собственник. Свободная продажа. Есть все необходимое для проживания. Участок в живописном месте. Участок ровный ,сухой. В 4 км населенный пункт Тимоново с развитой инфраструктурой (магазины,школа,сад и прочее).В той же доступности жемчужина Подмосковья-озеро Сенеж ! Просмотры по договоренности.