Ленинградское ш., 50 км от МКАД
Север СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 41 м², участок 8,1 сот., каркас.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 26.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 66 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 1,41 млн → дом ≈842 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 52 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −360 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: газ.
До ст. Головково ≈1,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19454
Рейтинг 33/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 810 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 408 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 842 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 537 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Раздолье СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Головково СНТ | 7,6 сот. | 1 650 000 | 217 105 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Головково СНТ | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесное Озеро СНТ | 7,9 сот. | 1 700 000 | 215 190 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Головково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Головково д. | 9,9 сот. | 2 250 000 | 227 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Головково д. | 10 сот. | 3 700 000 | 370 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Головково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Головково д. | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | в продаже 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 222 / 70 064 / 100 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 841 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 699 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 557 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 273 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -359 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Горизонт СНТ (Смирновское ту) | 50 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 136 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 61 905 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Путеец-1 СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 2-я Смирновка пос. | 37,9 м² | 8,2 сот. | 2 800 000 | 73 879 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дружба СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 52 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Надежда СНТ | 42,6 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 85 681 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Редино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 2 750 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Вертлино д. | 47,1 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 70 064 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Толстяково д. | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 35 м² | 7,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в Солнечногорском районе, д. Головково, Снт "Раздолье". Дом двухэтажный, каркасно-щитовой. Первый этаж полностью готов для комфортного проживания, второй этаж пока не отделан есть возможность обустроить дополнительное пространство по своему вкусу. Участок 8 соток, межевание выполнено. Участок ухоженный, утопает в зелени: плодовые деревья и кустарники, множество цветущих многолетников. Одна сторона участка граничит с лесом прекрасное место для отдыха, тишины и уединения с природой. В доме: заведена вода, летний водопровод. установлена система очистки воды, имеется водонагреватель. баллонный газ. электричество 5 квт. Асфальтированная дорога непосредственно до ворот участка. Зимой дороги регулярно чистят, поэтому добраться до дачи можно в любое время года. Тихое, спокойное и живописное место. Добродушные соседи, вокруг лес и природа отличный вариант как для летнего отдыха, так и для загородной жизни. Удобное расположение: около 13 км от Солнечногорска примерно 20 минут на автомобиле; около 65 км от Москвы по Ленинградскому шоссе; удобный выезд на М-11. Быстрый выход на сделку. Безопасность и юридическая чистота сделки. Звоните отвечу на вопросы и организую просмотр!