Ленинградское ш., 52 км от МКАД
Энергетик-2 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 11.08.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 57 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 679 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 75 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,59 млн / целевая ≈6,83 млн / пессимист. ≈6,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,92 млн ₽, маржа 32 %, ROI 46 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сенеж ≈1,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19444
Рейтинг 75/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 93 % | 42.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 194 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 679 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 320 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 012 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Энергетик-2 СНТ | 6,6 сот. | 1 700 000 | 257 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Содружество СНТ | 8,7 сот. | 1 600 000 | 183 908 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда-1 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СНТ | 10,7 сот. | 950 000 | 88 785 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сенеж СНТ | 11 сот. | 899 000 | 81 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 4 сот. | 1 250 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 5,4 сот. | 590 000 | 109 259 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дружный СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Турицино д. | 31 сот. | 14 000 000 | 451 613 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 807 / 96 372 / 129 606 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 592 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 212 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 833 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 074 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 924 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Аист СНТ да: «санузел» + «отделки» | 74,4 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 84 677 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Энергетик-1 СНТ да: «ванные» + «мебель» | 86,7 м² | 6,4 сот. | 7 800 000 | 89 965 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | да: «санузел» + «отделка» | 78,7 м² | 6,5 сот. | 10 200 000 | 129 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Сергеевка КП да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 6,1 сот. | 8 500 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дружба ОТ да: «санузел» + «отделкой» | 72 м² | 6 сот. | 7 400 000 | 102 778 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Малахитовые дачи КП да: «санузле» + «тёплый пол» | 72 м² | 6,5 сот. | 5 386 118 | 74 807 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 3 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.09.2026 | 3 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 3 444 444 (−205 556) | история площадки |
| 29.09.2026 | 2 999 999 (−444 445) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 999 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом. Земельный участок 6 соток. Дом 80м2 дерево. Хорошее расположение. Звоните отвечу на все вопросы. Показы по договоренности.