Ленинградское ш., 72 км от МКАД
Шанс СНТ, Клин гор. округ
Дача 25 м², участок 16 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 802 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 23 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈795 тыс. / целевая ≈716 тыс. / пессимист. ≈636 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −233 %, ROI −70 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Лесодолгоруково ≈18,7 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19436
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 156 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 802 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 098 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шанс СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шанс СНТ | 8 сот. | 385 000 | 48 125 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шанс СНТ | 16 сот. | 500 000 | 31 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Центр СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Оптимист СНТ | 8 сот. | 220 000 | 27 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран СНТ | 6,7 сот. | 400 000 | 59 701 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Запад СНТ | 8 сот. | 730 000 | 91 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Родничок СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Подкова СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 33 500 / 42 500 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 795 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 755 000 ₽ |
| продажа: целевая | 716 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 636 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 479 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −233 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Ветеран СНТ | 20 м² | 8 сот. | 790 000 | 39 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Милухино СНТ | 20 м² | 8 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Парус СНТ | 30 м² | 9 сот. | 690 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Тиликтино д. | 20 м² | 8 сот. | 550 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8 соток, домик 30м2, утеплен. Молодые плодовые деревья и кустарники. Колодец, бытовка, туалет на улице, забор.