Ленинградское ш., 52 км от МКАД
Солнышко СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 51 %
Земля ≈209 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,26 млн → дом ≈744 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 87 тыс.–255 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,4 млн / целевая ≈5,76 млн / пессимист. ≈5,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,34 млн ₽, маржа 46 %, ROI 84 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — нет.
До ст. Головково ≈2,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19433
Рейтинг 73/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 145 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 209 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 256 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 744 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Смирновка пос. | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Смирновка пос. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Козино д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Смирновка пос. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Козино д. | 6,6 сот. | 2 700 000 | 409 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Козино д. | 6,3 сот. | 2 059 000 | 326 825 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Козино д. | 6,6 сот. | 2 900 000 | 439 394 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Конус СНТ | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Козино д. | 8,1 сот. | 4 600 000 | 567 901 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клен СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 913 / 111 492 / 254 545 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 401 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 081 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 761 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 121 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 341 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 84 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Малахитовые дачи КП да: «санузле» + «отделка» | 54 м² | 6 сот. | 4 693 328 | 86 913 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Кривцово д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 55 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 254 545 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Редино д. да: «санузел» + «отделка» | 58,3 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 111 492 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в большом Снт "Солнышко" .Участок правильной формы 6 соток , индивидуальный заезд( последний в первой линии ближе к лесу) . Дом с уютной кухней, три спальни, гостевой дом ещё одна спальня. Есть колодец, душ и туалет отдельное строение, беседка с "естественной" тенью, мангальная зона. Посажены кусты, деревья. Просмотр по предварительной договорённости. Оз. Зеркальное в 10 мин. хоть бы от дома. Удобно пешком от автобусной остановки (37,437 Москва-Клин автобус до Мошницы )