Ленинградское ш., 85 км от МКАД
Высокое СНТ, Клин гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., 2014 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 375 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 51 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,11 млн / целевая ≈4,6 млн / пессимист. ≈4,09 млн → от пессимистичной прибыль −145 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Высоково ≈3,5 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19420
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 375 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 725 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Солнышко СНТ | 16 сот. | 800 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радуга СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнышко СНТ | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надежда СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ловцово д. | 16 сот. | 850 000 | 53 125 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мир-2007 СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнышко СНТ | 12 сот. | 345 000 | 28 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зеленоградец СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 250 / 64 375 / 107 612 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 113 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 857 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 602 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 090 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -145 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Бекетово д. да: «ванные» + «тёплый пол» | 80 м² | 8 сот. | 4 100 000 | 51 250 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Матвеево КП да: «санузел» + «меблированная» | 80 м² | 8,6 сот. | 5 150 000 | 64 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Решетниково пос. да: «санузел» + «ремонт» | 76,2 м² | 8,7 сот. | 8 200 000 | 107 612 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно. Продается уютная дача площадью 80 кв. М из бруса, построенная в 2014 году. Дом расположен на участке 8 соток в Снт. На территории пропускной въезд через электрические ворота, что обеспечивает безопасность и комфорт. В доме два этажа с четырьмя комнатами, выполнен косметический ремонт. Просторная терраса позволяет наслаждаться свежим воздухом и природой. На кухне установлена мебель и техника, включая новый холодильник. Плита газовая от баллона. В доме есть все необходимое для комфортного проживания: два новых дивана, оба раскладываются, 120*200 и 140*. В доме и на кухне проведено электричество, под лестницей биотуалет. Санузел находится на улице, торфяной туалет и летний душ. Участок ухожен, в прошлом году перекапывали и засеяли газон, положили качественную плитку из обработанного гранита от 5 до 8 см с эффектом противоскольжения. Имеется возможность подключения к водоснабжению через колодец. До ближайшей остановки общественного транспорта можно дойти пешком. Возможна покупка в ипотеку. Реальному покупателю торг.