Ленинградское ш., 44 км от МКАД
Редино д., Солнечногорск гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 06.08.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 55 %
Земля ≈265 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,59 млн → дом ≈610 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,4 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈352 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — магистральный; отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Подсолнечная ≈5,1 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19417
Рейтинг 50/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 14.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 80 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 265 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 590 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 610 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Редино д. | 10,7 сот. | 3 500 000 | 327 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Редино д. | 25 сот. | 8 000 000 | 320 000 | в продаже 05.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Редино д. | 7,2 сот. | 3 100 000 | 430 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Редино д. | 5 сот. | 2 400 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Редино д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Редино д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Маяк СНТ | 7,5 сот. | 1 850 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Редино д. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Редино д. | 7,5 сот. | 1 750 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Редино д. | 24,1 сот. | 8 500 000 | 352 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 500 / 88 182 / 225 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 402 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 232 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 062 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 722 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 352 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Солнечное СНТ | 35 м² | 7,4 сот. | 2 804 000 | 80 114 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Тимоново д. | 34 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 205 882 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Восход СНТ | 40 м² | 5,8 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Русь СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 87 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Савельево д. | 30 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Оргэнергострой СНТ | 32 м² | 9 сот. | 7 200 000 | 225 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Савельево д. | 30 м² | 8 сот. | 5 600 000 | 186 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Тимоново д. | 40,5 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сенеж-7 СНТ | 40,7 м² | 6,1 сот. | 2 100 000 | 51 597 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Экономист СНТ | 37,2 м² | 5,7 сот. | 1 950 000 | 52 419 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136810143 Уважаемые покупатели Вашему вниманию предлагается небольшой дачный дом вблизи реликтового, чистого озера Сенеж, рядом с городом Солнечногорск. Для любителей тишины и хорошей экологии. Шлагбаум на въезде. Дорога- асфальтовая крошка. Дом предназначен только для летнего проживания, требует косметического ремонта. Участок правильной прямоугольной формы. Прошел процедуру межевания и установлены границы с соседями. Можно построить загородный дом для постоянного проживания, магистральный газ проходит по границе участка. Заняться дачным хозяйством и обустроить ландшафтный дизайн на свой вкус! Электричество проведено в дом, есть летний водопровод и колодец. Быстро покажу! Записывайтесь на просмотр! Торг обсудим