Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Нагорное д., Клин гор. округ
Дом 70 м², участок 9 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 52 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 364 тыс. → дом ≈2,14 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–267 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,38 млн / целевая ≈4,84 млн / пессимист. ≈4,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈879 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Чисмена ≈19,8 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19414
Рейтинг 35/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 117 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 364 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 136 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 514 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нагорное д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нагорное д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Княгинино СНТ | 12 сот. | 320 000 | 26 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Княгинино д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Западное СНТ | 6 сот. | 285 000 | 47 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Княгинино д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тарасово д. | 12 сот. | 468 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зюзино с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тарасово д. | 22 сот. | 2 900 000 | 131 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тарасово д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 412 / 75 000 / 266 768 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 380 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 111 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 842 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 304 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 879 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Подкова СНТ | 70,5 м² | 7,6 сот. | 8 999 999 | 127 660 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Милухино д. | 72 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 31 944 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Милухино СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 30 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Шанс СНТ | 72 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ногово д. | 70 м² | 10 сот. | 7 800 000 | 111 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Кинематографист СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 72,7 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 137 552 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Север СНТ | 65,6 м² | 8 сот. | 17 500 000 | 266 768 | снято (цена объявления) 30.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Родничок СНТ | 63,5 м² | 8 сот. | 2 985 000 | 47 008 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Рижские горки КП | 68 м² | 6 сот. | 5 950 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом с косметическим ремонтом. Стены выполнены из дерева, что придает строению уникальность. На участке площадью 10 соток расположены баня и ухоженный сад с плодовыми деревьями и кустарниками. Внутри дома три комнаты, кухня оборудована всем необходимым для комфортного проживания. Отопление электрическое, водоснабжение осуществляется через колодец, канализация выгребная яма. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность и безопасность. На территории также имеется место для парковки автомобиля. Ижс, право собственности оформлено. Разумный и обоснованый торг.