Ленинградское ш., 66 км от МКАД
Железнодорожник СНТ, Клин гор. округ
Дом 98 м², участок 8,2 сот., дерево, 1972 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 66 %
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 1,37 млн → дом ≈2,13 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 69 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,86 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,77 млн / целевая ≈6,99 млн / пессимист. ≈6,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,38 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Фроловское ≈1,1 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19411
Рейтинг 49/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 167 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 373 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 127 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 704 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мисирево д. | 22,6 сот. | 3 100 000 | 137 168 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 10,1 сот. | 2 700 000 | 267 327 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мисирево д. | 20,5 сот. | 5 300 000 | 258 537 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никитское д. | 12 сот. | 7 700 000 | 641 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никитское д. | 20 сот. | 4 700 000 | 235 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мисирево д. | 20,5 сот. | 6 000 000 | 292 683 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никитское д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тимирязевец СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Никитское д. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Никитское д. | 9 сот. | 1 980 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 444 / 78 000 / 90 323 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 769 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 381 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 992 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 215 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 380 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Малахитовые дачи КП да: «ванная» + «ремонте» | 93 м² | 8,5 сот. | 8 400 000 | 90 323 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Троицкий Лес КП да: «ванной» + «под ключ» | 100 м² | 8,2 сот. | 7 800 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Давыдково д. да: «ванной» + «ламинат» | 90 м² | 8 сот. | 6 250 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается загородный дом, общей площадью 98 кв.м, сруб 6х6 обит сайдингом с пристроенной кухней и душевой, на участке 8.16 соток, в садовом товариществе. Удобная транспортная доступность, асфальтированные дороги до СНТ, взносы составляют 1500 рублей в месяц, оплата электроэнергии по счетчику. Парковка на 3 автомобиля. Центральное техническое водоснабжение. На улице имеется родник с питьевой водой. Отопление печное на первом этаже, на втором этаже электрическое. На втором этаже сделан ремонт, на первом этаже требуется косметический ремонт. Планировка, включает на первом этаже прихожую, санузел, две спальни, кухню и террасу-гостиную, на втором этаже 2 спальни, чердак. На участке посажены декоративные и плодовые деревья. Доброжелательные соседи. Один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку.