Ленинградское ш., 87 км от МКАД
Сокол СНТ, Клин гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., дерево, 2015 год.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 69 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 284 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −140 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет.
До ст. Высоково ≈2,9 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19410
Рейтинг 25/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 386 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 284 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 116 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сокол СНТ | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ветеран-2 СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сокол СНТ | 12 сот. | 299 000 | 24 917 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ручеек СНТ | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран СНТ | 9 сот. | 390 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 350 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 225 000 | 28 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ручеек СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокол СНТ | 36 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран СНТ | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 560 / 46 712 / 68 000 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 562 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 434 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 306 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -140 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Солнышко СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 999 999 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лужок СНТ | 49,6 м² | 8 сот. | 1 620 000 | 32 661 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Мираж СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 49 020 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Северянин СНТ | 54 м² | 8 сот. | 1 549 999 | 28 704 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Локомотив-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 68 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Мираж СНТ | 48,2 м² | 12 сот. | 750 000 | 15 560 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Масюгино д. | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Мираж СНТ | 47,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 632 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мир-2007 СНТ | 55 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 56 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнышко СНТ | 56,3 м² | 7,8 сот. | 2 500 000 | 44 405 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
собственность без обременений! вокруг участка установили хороший капитальный забор с воротами, поставили новый домик обшит вагонкой, есть печ. на участке есть колодец, сам участок ровный, есть березы ели сосны. у въезда в снт остановка общественного транспорта до Клина