Ленинградское ш., 76 км от МКАД
Кинематографист СНТ, Клин гор. округ
Дача 60 м², участок 7,2 сот., бревно.
Цена 530 тыс. ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 206 тыс. → дом ≈324 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 22 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈450 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −86 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈23 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19406
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 29 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 15.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 206 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 324 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кинематографист СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Парфенькино д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Парфенькино д. | 10,8 сот. | 520 000 | 48 148 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Парфенькино д. | 30 сот. | 350 000 | 11 667 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Парфенькино д. | 15 сот. | 589 000 | 39 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Парфенькино д. | 17 сот. | 190 000 | 11 176 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раздолье СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елгозино д. | 25 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Парфенькино д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елгозино д. | 25 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 622 / 33 333 / 36 842 |
| цена объекта | 530 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 450 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 858 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 760 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 565 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -85 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Парус СНТ | 60 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Лесное ДНП | 74 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 21 622 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Центр СНТ | 76 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 36 842 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 530 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 530 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом требует ремонта. Веранда в аварийном состоянии.