Ленинградское ш., 53 км от МКАД
Надежда СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., 2003 год.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 21.09.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 65 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,12 млн → дом ≈868 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈488 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Сенеж ≈6,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19397
Рейтинг 48/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 35 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 122 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 868 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Тимоново д. | 10,7 сот. | 2 400 000 | 224 299 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда СНТ | 8,7 сот. | 2 100 000 | 241 379 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда СНТ | 7,5 сот. | 1 462 500 | 195 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимоново д. | 15,5 сот. | 2 070 000 | 133 548 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимоново д. | 12 сот. | 1 610 000 | 134 167 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимоново д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тимоново д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Фермерский КДЗ | 6,3 сот. | 999 999 | 158 730 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тимоново д. | 5,5 сот. | 1 100 000 | 200 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 000 / 77 000 / 110 000 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 850 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 658 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 465 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 080 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 488 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Надежда СНТ | 50 м² | 7 сот. | 4 900 000 | 98 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Луч СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 850 000 | 77 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сенежское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лесные Хутора СНП | 50 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечное СНТ | 51,6 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 52 326 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Вельево д. | 50 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Заря СНТ | 50 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тимоново д. | 47 м² | 4,5 сот. | 9 890 000 | 210 426 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Солнечное СНТ | 50 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 98 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Надежда СНТ | 54 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 01.10.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 1 990 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144700305 Внесен АВАНС. В продаже дача 50 м2 на участке 8 соток в ухоженном СНТ Надежда (д Тимоново) примыкающая к лесу. Дом 2х этажный в хорошем состоянии, построен из блоков на ленточном фундаменте, крыша профлист. Коммуникации: -электричество 5 кВт с возможностью увеличения до 15 кВт -вода летний водопровод -канализация уличный туалет -отопление электрическое. Планировка: прихожая, кухня, комната на 1 этаже и комната на 2 этаже. Участок: 8 соток, сухой, ровный, крайний к лесу, со всех сторон огорожен рабицей, распашные ворота, парковочное место, хозблок, уличный туалет, посажены яблони, смородина, сирень, пионы. СНТ ухоженный, дороги асфальтированы, въезд через ворота, охрана, видеонаблюдение, вывоз мусора, дороги зимой чистят. Локация: -5 минут на машине о Тимоново со всей инфраструктурой (школа, дет сад, магазины, аптеки, поликлиника и тд) -10 минут на машине до г Солнечногорск. -остановка общественного транспорта 5 минут пешком. -озеро Сенеж. -работают все доставки и такси. Документы: 2 собственника супруги, межевание сделано, дом зарегистрирован, возможна ипотека. Оперативный показ.