Ленинградское ш., 58 км от МКАД
Раздолье СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 45 м², участок 8,1 сот., каркас, 1990 год.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 27.08.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 63 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 1,41 млн → дом ≈842 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 56 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈254 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: газ.
До ст. Головково ≈1,8 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19395
Рейтинг 39/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 7.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 810 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 408 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 842 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 711 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Раздолье СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Головково СНТ | 7,6 сот. | 1 650 000 | 217 105 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Головково СНТ | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесное Озеро СНТ | 7,9 сот. | 1 700 000 | 215 190 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Головково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Головково д. | 9,9 сот. | 2 250 000 | 227 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Головково д. | 10 сот. | 3 700 000 | 370 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Головково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Головково д. | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | в продаже 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 92 623 / 123 913 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 708 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 523 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 337 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 966 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 253 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Покровка д. | 47,1 м² | 8,4 сот. | 4 500 000 | 95 541 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Энергетик-3 СНТ | 36 м² | 6,4 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Сергеевка д. | 46 м² | 5,8 сот. | 5 700 000 | 123 913 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дружба СНТ | 36,6 м² | 5 сот. | 3 390 000 | 92 623 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 5.3 км | Покров д. | 36 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в Солнечногорском районе, д. Головково, СНТ Раздолье. Дом двухэтажный, каркасно-щитовой. Первый этаж полностью готов для комфортного проживания, второй этаж пока не отделан есть возможность обустроить дополнительное пространство по своему вкусу. Участок 8 соток, межевание выполнено.Участок ухоженный, утопает в зелени: плодовые деревья и кустарники, множество цветущих многолетников. Одна сторона участка граничит с лесом прекрасное место для отдыха, тишины и уединения с природой.В доме: заведена вода, летний водопровод . установлена система очистки воды, имеется водонагреватель баллонный газ электричество 5 кВт Асфальтированная дорога непосредственно до ворот участка. Зимой дороги регулярно чистят, поэтому добраться до дачи можно в любое время года. Тихое, спокойное и живописное место. Добродушные соседи, вокруг лес и природа отличный вариант как для летнего отдыха, так и для загородной жизни. Удобное расположение: около 13 км от Солнечногорска примерно 20 минут на автомобиле; около 65 км от Москвы по Ленинградскому шоссе; удобный выезд на М-11. Быстрый выход на сделку. Безопасность и юридическая чистота сделки. Звоните отвечу на вопросы и организую просмотр!