Ленинградское ш., 57 км от МКАД
Давыдково д., Клин гор. округ
Дом 49,5 м², участок 7 сот.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 30.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 298 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈990 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −842 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: свет — по границе; в описании: газ.
До ст. Фроловское ≈4,2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19389
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 298 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 152 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Давыдково д. | 27 сот. | 13 000 000 | 481 481 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Давыдково д. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Давыдково д. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Давыдково д. | 9,3 сот. | 1 000 000 | 107 527 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Давыдково д. | 17 сот. | 550 000 | 32 353 | в продаже 19.10.2026 | сохраненная копия |
| 0.4 км | Давыдково д. | 50 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Давыдково д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Давыдково д. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Давыдково д. | 13,4 сот. | 1 400 000 | 104 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Давыдково д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 990 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 56 500 / 68 729 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 787 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 648 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 508 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 230 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -842 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Чайковского пос. | 48 м² | 5,7 сот. | 3 000 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Щучье озеро дп | 48 м² | 6,5 сот. | 4 800 000 | 100 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Покровка д. | 50 м² | 10 сот. | 4 490 000 | 89 800 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Покровка д. | 50 м² | 6,5 сот. | 2 599 000 | 51 980 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Никитское д. | 48 м² | 10 сот. | 3 299 000 | 68 729 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Березка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Вымпел СНТ | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дружба СНТ | 50 м² | 5,4 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | ТАСС и УПДК СНТ | 50 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 2 990 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 790 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 2 700 000 (−90 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 490 000 (−10 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 450 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже новый дом в д. Давыдково на участке, относящемся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования личное подсобное хозяйство. Участок расположен на третьей линии от дороги, в глубине деревни, расчищен, отмежеван, огорожен забором из профлиста, есть въездные ворота. Дом размером 5.5×9 м, на винтовых сваях, утеплен, без внутренней отделки, крыша металлочерепица, окна Пвх. Планировка внутри дома включает в себя входную зону, кухню-гостиную, две небольшие спальни, санузел, техническое помещение. Дом зарегистрирован в статусе "жилой". Деревня жилая круглогодично, газифицирована, электричество по границе участка, хорошие дороги, магазины, расположена вдоль Ленинградского шоссе, не далеко от г. Клин со всей инфраструктурой. Просмотр по предварительной договоренности.