Ленинградское ш., 76 км от МКАД
Ручеек СНТ, Клин гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 51 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 250 тыс. → дом ≈2,75 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 28 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −715 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Высоково ≈1,9 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19387
Рейтинг 15/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 145 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 250 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Северянин СНТ | 16,5 сот. | 1 850 000 | 112 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ручеек СНТ | 16 сот. | 1 999 999 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сокол СНТ | 36 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сокол СНТ | 24 сот. | 750 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юность-2007 СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ручеек СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокол СНТ | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юность-2007 СНТ | 16 сот. | 779 000 | 48 688 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ручеек СНТ | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 125 / 76 754 / 130 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 544 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 367 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 190 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 835 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -715 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Зеленоградец СНТ да: «ванные» + «заезжай и живи» | 50 м² | 8 сот. | 6 499 999 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Северянин СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 48 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 28 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Рыбацкая деревня КП да: «душевая кабина» + «теплыми полами» | 45,6 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 76 754 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный дом 60м2 жилая площадь 39.2 м2, размер 6*6. Участок 8соток. Дом свежий 2021 года постройки. Участок ровный, правильной формы. Дом зарегистрирован, есть возможность прописки. Въезд на территорию закрыт, стоит шлагбаум. На проходной есть магазин. У дома с трёх сторон забор из профлиста, со стороны одних соседей рабица(летом полностью окутана зеленью). В доме 3 комнаты: гостевая +кухня, второй этаж большая комната-спальня с выходом на балкон, третья комната на первом этаже пустая(при желании можно сделать санузел). Проведен Wifi-работает стабильно. Туалет уличный(3кольца), на участке стоит хозблок и беседка на 10 человек. Дом полностью обустроен, все новое (кухня, умывальник с подогревом, и т. Д).